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米国のリートが期待される理由

最近、米国のREIT(リート)が少し下落したようです。投資家が高値のうちに利益確定をすることや、政治的影響などが考えられますが、金利の上昇が価格に影響を与えることもあります。国債が売られるのにつられてリートが売られる、という現象が起きる場合です。 金融緩和の縮小により、来年早々にも米国の金利が上昇するかもしれないと予測されています。 金利が上がると、債券から資金が流出して元本が毀損することになりますので、国債債券が売られ、リートも売られて、リートの価格が下がるという流れです。

このように一般的には、金利上昇はリートにとってマイナス要因です。それならば、「米国の景気回復局面での金利上昇により、リートは下落するのか」というと、一概には言えません。金利上昇期の過去の推移をみると、米国10年国債利回りと米国REIT指数は連動していません。その時期のリートの内容が大きく影響していることが理解できます。 それでは、今後のリートの内容はどう予測されるのでしょうか。 リートは、借金をして不動産を購入しますので、金利上昇が直接、コスト上昇に繋がります。従って国債の利率が上がっただけで、リートの価格が下がることもあります。

しかし、金利以上にリートの収益率がアップすれば、金利が上昇してもリート価格は上がるわけです。 リートの資金調達源は、以前は社債や銀行借入だったのですが、これには返済期限があります。 しかし近年は、公募等による株式発行でまかなう割合が増えたため、返済期限がなく、良質の新規物件の購入ができるようになり、これにより賃料収入が増えて、リート価格が上昇することになります。

また、シェール革命も賃料収入アップに貢献しています。 米国が国内工場を増やすことで、国内の労働人口が増えると、賃貸物件の利用者が増えて、リートの収益が上がることになります。 以上のようにリートは、「インフレに伴う金利上昇によって価格が下落する債券」とは性格が異なるものです。 通常、不動産市況や不動産賃貸料は、物価にスライドする傾向にあるため、リートが注目されるようになります。 この点はJ-REITでも同じなのですが、経済環境の面からはUS-REITがより注目の対象になると思われます。

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